Avantages du neuf
Pour investir
Le dispositif pinel
Le dispositif d’aide à l’investissement locatif Pinel incite les particuliers investisseurs à proposer des logements neufs à la location en contrepartie d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 17,50% du prix d’acquisition du logement.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Le dispositif PINEL entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux. L’équilibre économique d’un investissement locatif peut être soumis à des risques liés à la baisse ou à la perte des recettes locatives, à l’évolution des charges de copropriété et à l’évolution du marché immobilier à l’échéance de l’engagement de location.
Comment en bénéficier
Toute personne physique ou société non soumise à l’impôt sur les sociétés (société civile immobilière notamment), qui acquiert un logement neuf entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 (date de signature de l’acte authentique) destiné à la location, pour une durée minimum de 6 ans, peut bénéficier du dispositif Pinel.
Comment déterminer le montant de la réduction d'impôt ?
La réduction d’impôt est répartie de façon linéaire sur la durée d’engagement de location qui est, au choix, de 6, 9 ou 12 ans. Ainsi l’acquisition permet de déduire du montant de votre impôt :
- 10,50% du prix de l’acquisition sur 6 ans,
- 15% du prix de l’acquisition sur 9 ans,
- ou 17,50% du prix de l’acquisition sur 12 ans.
L'info en +
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement, dans la limite d’un plafond de 5 500 € par mètre carré de surface habitable. La base ainsi déterminée ne peut excéder la somme globale de 300 000 € par an et par foyer fiscal. Soit jusqu'à 52 500 € de réduction d’impôt sur 12 ans (sous condition d’une signature notaire réalisée entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2023).
La réduction d’impôt s’applique à deux logements acquis au maximum par an.
Quelles sont les conditions d'obtention ?
Les logements acquis neufs doivent répondre aux exigences de performance énergétique du label BBC 2005 ou de la réglementation thermique 2012 (RT 2012).
- Le propriétaire bailleur s’engage à louer le logement pendant une durée de 6 ou 9 ans, qu’il peut proroger pour une ou deux périodes de 3 ans supplémentaires portant la durée de son engagement à 12 ans au maximum.
- La location à un ascendant ou un descendant du propriétaire bailleur est possible(1).
- Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale du locataire.
- La location est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire suivant sa situation familiale.
- Le logement doit être situé dans une des zones géographiques suivantes : Abis, A, B1.
- Pour les logements achetés en zone B2 et C, la réduction d’impôts Pinel s’applique sous réserve d’un accord préfectoral.
- Le logement acquis en l’état futur d’achèvement doit être achevé dans les 30 mois suivant la date de signature de l’acte authentique d’acquisition.
Plafonds de loyer
Les plafonds de loyers varient suivant la zone géographique du logement et en fonction de sa surface(2). Ainsi il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante :
Loyer plafond de la zone x (0,7 + (19/surface)).*
La surface à prendre en compte est la surface habitable majorée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (les emplacements de parking et de garage ne sont pas pris en compte).
*plafonné à 1,2
Plafonds des loyers par zone géographique pour 2022
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2022, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :
| Zones | A bis | A | B1 | B2 ou C (sur agrément) |
| Plafonds de loyer au m2(2) | 17,62 € | 13,09 € | 10,55 € | 9,17 € |
| Zones | Plafonds de loyer au m2(2) |
| A bis | 17,62 € |
| A | 13,09 € |
| B1 | 10,55 € |
| B2 ou C (sur agrément) | 9,17 € |
Les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.
Plafonds de ressources des locataires
Le locataire ne doit pas être membre de votre foyer fiscal.
Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires.
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2022, les plafonds annuels de ressources des locataires sont les suivants :
| Locataire | Zone A Bis | Reste de la zone A | Zone B1 | Zone B2 / C |
| Personne seule | 39 363 € | 39 363 € | 32 084 € | 28 876 € |
| Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € | 38 560 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 77 120 € | 70 718 € | 51 524 € | 46 372 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 92 076 € | 84 708 € | 62 202 € | 55 982 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 109 552 € | 100 279 € | 73 173 € | 65 856 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 123 275 € | 112 844 € | 82 465 € | 74 219 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | + 13 734 € | + 12 573 € | + 9 200 € | + 8 277 € |
Personne seule
| Zone A Bis | 39 363 € |
| Reste de la zone A | 39 363 € |
| Zone B1 | 32 084 € |
| Zone B2 / C | 28 876 € |
Couple
| Zone A Bis | 58 831 € |
| Reste de la zone A | 58 831 € |
| Zone B1 | 42 846 € |
| Zone B2 | 38 560 € |
Personne seule ou couple ayant une personne à charge
| Zone A Bis | 77 120 € |
| Reste de la zone A | 70 718 € |
| Zone B1 | 51 524 € |
| Zone B2 | 46 372 € |
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge
| Zone A Bis | 92 076 € |
| Reste de la zone A | 84 708 € |
| Zone B1 | 62 202 € |
| Zone B2 | 55 982 € |
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge
| Zone A Bis | 109 552 € |
| Reste de la zone A | 100 279 € |
| Zone B1 | 73 173 € |
| Zone B2 | 65 856 € |
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge
| Zone A Bis | 123 275 € |
| Reste de la zone A | 112 844 € |
| Zone B1 | 82 465 € |
| Zone B2 | 74 219 € |
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième
| Zone A Bis | + 13 734 € |
| Reste de la zone A | + 12 573 € |
| Zone B1 | + 9 200 € |
| Zone B2 | + 8 277 € |
Les ressources sont appréciées au regard du revenu fiscal de référence (RFR) du foyer fiscal du locataire, qui figure sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du bail (année N-2).
Plafonnement des niches fiscales
Le dispositif Pinel est pris en compte pour la détermination du plafonnement global des avantages fiscaux fixé à 10 000 € par an.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Le dispositif PINEL entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux. L'équilibre économique d’un investissement locatif peut être soumis à des risques liés à la baisse ou à la perte des recettes locatives (baisse du loyer du marché, vacance, impayés), à l’évolution des charges de copropriété et à l’évolution du marché immobilier à l’échéance de l’engagement de location.
(1) Ascendant ou descendant non membre du foyer fiscal du contribuable pour les logements acquis depuis le 1er janvier 2015.
(2) Les plafonds de loyers peuvent être réduits par arrêté du Préfet de région.
Le statut LMNP
La location meublée non professionnelle vous offre un rendement potentiel intéressant tout en vous faisant bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Deux possibilités s’offrent à vous :
Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
En optant pour le régime micro-BIC, un abattement de 50% au minimum est effectué sur les recettes. Vous n’êtes donc imposés que sur la moitié de vos loyers.
Le régime réel
Avec le régime réel, vous déduisez de vos loyers l’ensemble des charges locatives et vous pouvez également appliquer le principe d’amortissement ce qui peut générer davantage de déductions fiscales.
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